Umfassende Darstellungen zur möglichen Umwandlung von Ferien- und Wochenendhausgebieten in Wohnbauflächen oder andere Lösungen zur Legalisierung des dauerhaften Wohnens in den Erholungssondergebieten finden sich kaum.
Es sei hier auf den Erlass “ Die Umnutzung von Wochenendhäusern zum dauerhaften Wohnen“ des Ministeriums für Infrastruktur und Landwirtschaft des Landes Brandenburg vom 05. Juli 2010 verwiesen.
Dieser erläutert die Rahmenbedingungen und zeigt auch mögliche Lösungsansätze auf. Behandelte Themen sind u.a.
- die Umwandlung von Wochenendhäusern im Außenbereich nach § 35 BauGB und im Innenbereich nach § 34 BauGB,
- die Zulässigkeit der Bestandsfestschreibung von Wochenendhäusern oder deren Umnutzung zum Wohnen durch Bebauungspläne nach § 30 BauGB,
- die Zulässigkeit der Umnutzung von Wochenendhäusern durch Satzungen nach § 34 Absatz 4 Satz 1 Nr. 2 und 3 BauGB und
- das Erfordernis einer gesicherten Erschließung.
- Weiter werden noch bauordnungsrechtliche Anforderungen und auch bauordnungsrechtliche Maßnahmen geschildert.
§ 12 Abs. 7 BauGB
Auch der Bundesgesetzgeber hat die Problematik und den Umfang des dauerhaften Wohnens in den Erholungssondergebieten erkannt. Bundestag und Bundesrat haben Mitte 2017 eine Änderung des Baugesetzbuches verabschiedet, die eine Lösung für das Problem des dauerhaften Wohnens erlaubt, ohne dass die Grundzüge von vorhandenen Bebauungsplänen geändert werden müssen. Er gestattet ein nebeneinander von Erholungs- und Dauerwohnen. Diese Änderung ermöglicht es den Kommunen, das dauerhafte Wohnen in Erholungssondergebieten zu ermöglichen (Wochenendhaus- und Ferienhausgebiete). Dazu ist eine Änderung des jeweiligen Bebauungsplanes erforderlich.
Grundlage ist eine Änderung des § 12 BauGB „Vorhaben- und Erschließungsplan“. Dieser wird um den Absatz (7) mit folgendem Wortlaut ergänzt:
„(7) Soll in bisherigen Erholungssondergebieten nach § 10 der Baunutzungsverordnung auch Wohnnutzung zugelassen werden, kann die Gemeinde nach Maßgabe der Absätze 1 bis 6 einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan aufstellen, der insbesondere die Zulässigkeit von baulichen Anlagen zu Wohnzwecken in diesen Gebieten regelt.“
Dazu enthält das Dokument des Bundestages folgende weiterführende Erklärung:
„Erholungssondergebiete nach § 10 BauNVO sind konzeptionell für das Erholungswohnen vorgesehen. Durch § 12 Absatz 7 BauGB soll eine klarstellende Regelung geschaffen werden, um sich mit der Thematik des Dauerwohnens in bisherigen Erholungssondergebieten planerisch auf diesem Wege auseinandersetzen zu können.
Die Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans nach § 12 BauGB kann eine Möglichkeit sein, um in einem bisherigen Erholungssondergebiet oder einem Teil davon Wohnnutzung zuzulassen. Im Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplans ist die Gemeinde bei der Bestimmung der Zulässigkeit von Vorhaben nicht an den Festsetzungskatalog nach § 9 BauGB und nach der auf Grund von § 9a BauGB erlassenen Verordnung (= BauNVO) gebunden (§ 12 Absatz 3 Satz 2 BauGB).
Die bauplanungsrechtliche Zulassung der Wohnnutzung durch einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan dürfte bei den Begünstigten zu Bodenwertsteigerungen führen. Im Durchführungsvertrag (§ 12 Absatz 1 Satz 1 BauGB) hat sich der Vorhabenträger ganz oder teilweise zur Tragung der Planungs- und Erschließungskosten zu verpflichten.“
Quelle: Drucksache 18/11439 des Deutschen Bundestages
Am Freitag, dem 12. Mai 2017, ist diese Gesetzesänderung des BauGB im BGBl verkündet und am Samstag, den 13. Mai 2017, rechtskräftig geworden (siehe www.bgbl.de, Bundesgesetzblatt Teil I, Ausgabe Nr. 25 vom 12. Mai 2017).
Die Anwendung des § 12 Abs. 7 ist im Falle des Oybaum mit Verweis auf die Landes- und Regionalplanung sowie § 1 Abs. 4 BauGB „Die Bauleitpläne sind den Zielen der Raumordnung anzupassen“ aber laut Aussage der Verwaltung der Stadt Kalkar nicht möglich. Aus diesem Grund hat die BI Oybaum eine Stellungnahme zur derzeit laufenden Änderung des LEP NRW abgegeben.
Funktionslosigkeit des Bebauungsplanes
Ein weiterer Ansatz ist die Feststellung der Funktionslosigkeit des Bebauungsplanes. Hier sei auf die Niederschrift der Architektenkammer Nordrhein-Westfalen aus dem Jahre 2015 ab Seite 15 verwiesen, siehe hier. Das dort zitierte Urteil des OVG NRW vom 20.02.2015, Az.: 7 D 29/13.NE kann hier eingesehen werden. Wie dem Urteil zu entnehmen ist, hat eine intensive Einzelfallprüfung zur Feststellung der Funktionslosigkeit zu erfolgen, z.B. im Rahmen eines Normenkontrollantrages.
An dieser Stelle möchten wir Karl Freiherr vom und zum Stein zitieren:
„Wer will, findet Wege,
Wer nicht will, findet Gründe …“