Anwendbarkeit des § 12 Abs. 7 BauGB bei Wochenendhausgebieten?
Dr. Werner Klinge vom DISR (Deutsches Institut für Stadt und Raum e.V.) ist in der Dokumentation zum Kurs „Erfahrungsaustausch Bauleitplanung – Fragen und Antwortkatalog 2017“ sehr ausführlich auf die Anwendung des § 12 Abs. 7 BauGB bei Ferien- und Wochenendhausgebieten eingegangen (siehe Seiten 23 bis 27, Seiten 44 bis 50 und Seite 155.
Seine Interpretation der Gesetzesänderung:
Mit der gleichzeitigen Änderung des § 11 Abs. 2 Satz 2 BauNVO liegt eine Wertung des Verordnungsgebers vor, wonach die allgemeine Wohnnutzung und die Ferienhausnutzung nicht mehr als grundverschieden angesehen wird. Vorausgesetzt die Erschließung des Ferienhausgebietes entspricht den Anforderungen des Dauerwohnens bzw. die Erschließung soll im Vollzug des Bebauungsplanes entsprechend ertüchtigt werden, kann nun durch die Festsetzung des Sondergebietes „Ferienwohnen / Wohnen“ Baurecht für eine entsprechende Mischung geschaffen werden.
Im Gegensatz dazu schlägt sich die Nicht-Dauerhaftigkeit des Wohnens in Wochenendhausgebieten insbesondere in einer niedrigeren Grundfläche nieder. Das „naturverbundene“ und „spartanische“ Wochenendhauswohnen führt regelmäßig zu einer geringeren Ausstattung und einem niedrigeren Erschließungsniveau von Wochendendhausgebieten. Bei der Sondergebietsfestsetzung ist nach § 10 Abs. 3 BauNVO die zulässige Grundfläche der Wochenendhäuser festzusetzen. Diese muss deutlich unter der für Einfamilienhäuser üblichen Grundfläche liegen, also bei 60 qm, maximal 70 qm.
Sein Fazit:
Im Ergebnis bleibt es dabei, dass auch nach der BauNVO-Novelle 2017 beim Wohnen und beim Wochenendhauswohnen um grundverschiedene Nutzungen handelt und daher über § 12 Abs. 7 BauGB keine entsprechende Mischung in Wochenendhausgebieten realisiert werden kann.
Dr.-Ing. Werner Klinge ist u. a. im wissenschaftlichen Beirat des DISR (Deutsches Institut für Stadt und Raum e. V.) in Berlin tätig.
Konsequenzen für den Oybaum:
Für das Erholungsgebiet Oybaum ist festzustellen, dass es gemäß des Erschließungs- und Investitionsvertrages zwischen dem Projektentwickler und der Stadt Kalkar vom Juli 1997 von einem Wochenendhausgebiet in ein Ferienhausgebiet umgewandelt werden sollte. Entsprechend sah der Vertrag vor, die zulässige Grundfläche von 65 qm auf 95 qm zu erhöhen, jedoch unter Beibehaltung der Grundflächenzahl (GRZ), der Geschossflächenzahl (GFZ) und der Baugrenzen. Die Beibehaltung der GRZ und GFZ eines Wochenendhausgebietes von jeweils 0,2 ist ein weiteres Indiz dafür, dass seitens der Kommune beabsichtigt war, einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan aufzustellen. Die Realisierung größerer Wohnflächen wurde durch steilere Dächer ermöglicht. Der Vertrag sah weiter vor, das Gebiet innerhalb von 4 Jahren zu entwickeln. Entsprechend wurde direkt nach Vertragsabschluss mit der Vermarktung begonnen. Bis zur Verabschiedung des Bebauungsplanes im Jahre 2002 dauerte es dann jedoch 5 Jahre, wobei in dieser Zeit bereits die Hälfte der ca. 140 Bauplätze bebaut wurde. Leider blieb das Wochenendhausgebiet ein Wochenendhausgebiet. Weder Stadt noch Investor machten die übergeordneten Behörden des Kreises und der Bezirksregierung darauf aufmerksam, dass hier bereits Häuser realisiert wurden, die nicht den Vorgaben des nun verabschiedeten Bebauungsplanes entsprachen.
Gemäß Schreiben der Stadt Kalkar vom Dezember 1999 und Februar 2001 sind die Gebäude aufgrund der baulichen Substanz zum Aufenthalt von Menschen bestimmt und geeignet. Dementsprechend ist bauordnungsrechtlich das „dauernde Wohnen“ in diesen Gebäuden zulässig.
Es stellen sich daher unter anderem folgende Fragen:
Kann das Wochenendhausgebiet ein Wochenendhausgebiet bleiben oder muss eine Umwandlung in ein – wie ja in 1997 vertraglich vereinbart – Ferienhausgebiet erfolgen, um den § 12 Abs. 7 BauGB anwenden zu können?
Ist der in 2002 aufgestellte Bebauungsplan funktionslos, da Gebäude errichtet wurden, die für das dauerhafte Wohnen geeignet und keinesfalls als spartanisch zu bezeichnen sind?